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27 de Maio de 2020

Impactos contratuais do Coronavírus (Parte 2)

Como ficam os contratos e locações ? Posso pedir reajuste no aluguel ou no contrato ? Posso abaixar meu aluguel ? O que posso alegar ?

Estevao Grill Pontone, Estudante de Direito
Publicado por Estevao Grill Pontone
há 2 meses

No artigo anterior responde as 3 primeiras perguntas: 1) Existe obrigatoriedade de um dos contratantes diminuir as prestações devido ao COVID-19? 2) Em quais hipóteses é possível o reajuste ? 3) Nas Relações Locatícias poderiam ser aplicadas estas teorias citadas acima ?

Neste artigo, veremos as seguintes perguntas: 4) Qual é o entendimento dos Tribunais estas teorias ? 4.1 Para os que possuem mais de três anos de contrato; 4.2 Para aqueles que possuem menos de três anos de contrato 5) E se o locador optar pela resolução do contrato, haverá multas contratuais e perdas e danos ? 6) Conclusão.

4) Qual é o entendimento dos Tribunais estas teorias ?

Em relação à teoria da imprevisão, o Superior Tribunal de Justiça se manifestou sobre os seguintes temas:

· Não se aplica para intempéries climáticas (AgInt no AREsp 1309282/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 12/08/2019, DJe 15/08/2019)
· A ocorrência de problemas mecânicos no veículo, dois anos após adquirido pelo consorciado, não se insere no conceito de acontecimento extraordinário e imprevisível, capaz de tornar a prestação relativa ao contrato de consórcio excessivamente onerosa para uma das partes e acarretar vantagem extrema à outra (REsp 1045951/MA, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2017, DJe 22/03/2017)
· A variação ocorrida no valor da moeda americana ao final do ano de 2008, com reflexo no contrato de compra e venda de fertilizantes, indexado com base na variação do dólar americano, não se revela imprevisível a ponto de autorizar o Poder Judiciário, com base na Teoria da Imprevisão, a proceder à sua revisão e alterar o indexado estipulado. (AgRg no REsp 1518605/MT, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/04/2016, DJe 12/04/2016)
· O histórico inflacionário e as sucessivas modificações no padrão monetário experimentados pelo país desde longa data até julho de 1994, quando sobreveio o Plano Real, seguido de período de relativa estabilidade até a maxidesvalorização do real em face do dólar americano, ocorrida a partir de janeiro de 1999, não autorizam concluir pela imprevisibilidade desse fato nos contratos firmados com base na cotação da moeda norte-americana, em se tratando de relação contratual paritária. (REsp 1321614/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/12/2014, DJe 03/03/2015)

Logo, o contrato deve ter sofrido um evento imprevisível (teoria da imprevisão) e que tenha sido extraordinário (teoria da onerosidade excessiva), de tal forma que comprometa o valor equânime das prestações, de forma que demande a tutela jurisdicional. Neste sentido:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DÓLAR AMERICANO. MAXIDESVALORIZAÇÃO DO REAL. AQUISIÇÃO DE EQUIPAMENTO PARA ATIVIDADE PROFISSIONAL. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. TEORIAS DA IMPREVISÃO. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. TEORIA DA BASE OBJETIVA. INAPLICABILIDADE. (...) 3. A intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes das circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) e de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva), que comprometa o valor da prestação, demandando tutela jurisdicional específica. (...)(STJ, REsp 1321614/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/12/2014, DJe 03/03/2015)

Esta Teoria da imprevisão também é aplicada nos contratos locatícios, conforme entendimento jurisprudencial:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ART. 19 DA LEI N. 8.254/91. ADEQUAÇÃO AO VALOR DE MERCADO. ACORDO VERBAL.TRIÊNIO RESPEITADO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CARACTERIZADO.
1.- "O art. 19 da Lei 8.245/91, ao regular a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, consagrou a adoção da teoria da imprevisão no âmbito do Direito Locatício, oferecendo às partes contratantes um instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio econômico do contrato" (AgRg no REsp 1.206.723/MG, Rel.Min. JORGE MUSSI, DJe 11.10.2012).
2.- "Nos termos do art. 19 da Lei nº 8.245/91, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes, durante o triênio legal, que majore os aluguéis, independentemente de atingir os mesmos o chamado"valor de mercado", impede a propositura da ação revisional, porquanto o prazo foi interrompido, devendo recomeçar sua contagem" (REsp 146.513/MG, Rel. Min. JORGE SCARTEZZINI, DJ 27.3.2000).
(...)(AgRg no AREsp 184.299/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/11/2012, DJe 11/12/2012)

A primeira corrente é que serão necessários três anos de contrato, ou do último acordo de preço, para que seja possível a Ação Revisional de Preço, conforme a Lei de Locação, esta corrente hoje é majoritária. Contudo, acreditamos que o atraso no pagamento de alugueis não ensejaria nenhuma multa, pois estaria amparada pela teoria da Imprevisão.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendido a aplicabilidade de caso fortuito e força maior nos seguintes casos:

· Chuva forte não caracteriza força maior para livrar shopping de indenização por desabamento de teto (REsp nº 1764439/SP)
· A prática do crime de roubo, com emprego inclusive de arma de fogo, de cliente de atacadista, ocorrido em estacionamento gratuito, localizado em área pública em frente ao estabelecimento comercial, constitui verdadeira hipótese de caso fortuito (ou motivo de força maior) que afasta da empresa o dever de indenizar o prejuízo suportado por seu cliente (art. 393 do Código Civil) (REsp nº 1.642.397/DF)
· Fato de Príncipe, como é o caso de atos emanados por autoridades é fato considerado de força maior (REsp 1280218/MG)

Neste último acórdão, vale uma maior atenção, pela possibilidade de aplicabilidade a pandemia de COVID-19, vejamos o acórdão:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. 1. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTENTE. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AFASTADA. 2. CONTRATO INTERNACIONAL. LEGISLAÇÃO APLICÁVEL. ELEIÇÃO. PRAZO PRESCRICIONAL. VALIDADE. VIOLAÇÃO DA ORDEM PÚBLICA. NÃO CONFIGURADA. PRESCRIÇÃO. AFASTADA. 3. FATO DO PRÍNCIPE. EFEITOS SOBRE CONTRATOS PRIVADOS. INADIMPLEMENTO. ROMPIMENTO DO LIAME OBJETIVO. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. 4. CONDIÇÃO SUSPENSIVA EXPRESSA. ABSOLUTA IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. RECONHECIDA. NEGÓCIO JURÍDICO SUBORDINADO. INVALIDADE. ART. 116 DO CC/16. 5. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, PROVIDO.
1. Não configura violação do art. 535 do CPC quando o acórdão recorrido expõe, de forma expressa e coerente, os fundamentos adotados como razão de decidir. 2. Em contratos internacionais, é admitida a eleição de legislação aplicável, inclusive no que tange à regulação do prazo prescricional aplicável. Prescrição afastada, in casu, diante da aplicação do prazo previsto na lei contratualmente adotada (lei do Estado de Nova Iorque - Estados Unidos da América). 3. O fato do príncipe, caracterizado como uma imposição de autoridade causadora de dano, de um lado, viabiliza a responsabilização do Estado; e, de outro, rompe do liame necessário entre o resultado danoso e a conduta dos particulares, configurando, em disputas privadas, nítida hipótese de força maior. 4. Assim, reconhecida a absoluta impossibilidade jurídica de cumprimento do contrato entre particulares, devem as partes serem restituídas ao status quo ante. No caso, resolve-se o contrato de cessão e de empréstimo a ele vinculado, devendo os montantes liberados serem restituídos ao Banco e recobrando a construtora os direitos relativos aos créditos cedidos. 5. Constante do contrato cláusula suspensiva, juridicamente impossível, tem-se configurada a específica hipótese de incidência do art. 116 do Código Civil de 1916, vigente à época, e, por consequência, a invalidade dos negócios a ela subordinados. Desse modo, também por essa via, impõe-se a restituição das partes ao status quo ante. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido. (REsp 1280218/MG, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 21/06/2016)

Neste caso, a eficácia do contrato, realizado sob condição suspensiva, entre os contratantes, foi impedida por ato do Governo Brasileiro. Logo, segundo o STJ, as partes devem voltar ao status quo, possibilitando que os prejudicados requeiram da Autoridade que emanou o ato a reparação pelos prejuízos causados.

O acórdão ainda cita outro precedente, da década de 90, em que se verificou a impossibilidade de qualquer das partes suportar exclusivamente os resultados negativos de atos de governo:

CIVIL. PROPOSTA PARA COMPRA DE IMOVEL A PRAZO. ACEITAÇÃO. ARRAS. SUPERVENIENCIA DE LAMENTAVEL PLANO ECONOMICO. CESSAÇÃO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇOES PELOS PROPONENTES. FORÇA MAIOR (FACTUM PRINCIPIS). EFEITOS: EXTINÇÃO DO VINCULO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. NÃO INCIDENCIA DO DISPOSTO NO ART. 12 DA LEI 8024/90. AUSENCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 1056 E 1097, CC. RECURSO DESACOLHIDO. I - O advento de plano econômico, que impôs o bloqueio e indisponibilidade da grande massa de dinheiro existente no mercado, impossibilitando o cumprimento, nas condições e prazos avençados, das promessas de compra e venda de imóveis celebradas e que previam prazo de pagamento para além de 180 dias, por parte de compromissários-compradores que contavam com recursos de poupança ou de outras aplicações financeiras para saldar as prestações assumidas, caracterizando a medida governamental factum principis, e de ser considerado como força maior motivadora da dissolução do vinculo contratual, impondo-se, em consequência o retorno ao status quo ante, com devolução das parcelas pagas, de molde a evitar o enriquecimento sem causa. (REsp 42.882/SP, Rel. Min. Salvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ 8/5/1995, p. 12395)

Logo, é possível que o contrato sofra alterações, inclusive no tocante a multas e indenizações devidas pelo inadimplemento, por força de ato emanado exclusivamente do poder público, cabendo aos prejudicados requerer indenização daquele que emanou o ato.

4.1 Para os que possuem mais de três anos de contrato

Para aqueles que tiverem mais de três anos de contrato ou do último ajuste de preço, haverá um caminho mais fácil, pois a discussão poderá se dar por revisional de locação, ajustando o preço do imóvel a situação do mercado, saliente-se que o preço do aluguel pode ser dado liminarmente, beneficiando o locatário ante a demora do processo.

4.2 Para aqueles que possuem menos de três anos de contrato

Os que tiverem menos de três anos de contrato ou do último ajuste de preço, entendemos, minoritariamente, que após uma notificação extrajudicial ao locador, requerendo a revisão do contrato, poder-se-ia entrar com ação revisional de contrato, com todas as teorias aqui expostas, a fim de rediscutir as cláusulas contratuais, realizando ajustes monetários.

Recomenda-se todas as tentativas amigáveis para diminuição do valor, pois o processo revisional de contrato é demorado, e pós-coronavírus, não sabemos se haverá mudanças no entendimento dos tribunais quanto as teorias aqui expostas. Cessando as tentativas amigáveis e se o locatário (ou contratante) estiver em dia com os aluguéis, recomenda-se a propositura da ação revisional de contrato com a consignação em pagamento, total ou parcial, do valor do contrato ou aluguel praticado no mercado.

Saliente-se que se o contrato locatício, independente do prazo, tiver sido realizado com imobiliária ou semelhante, poderá aplicar-se o Código de Defesa do Consumidor, facilitando o trâmite e a interpretação das normas de forma favorável ao locatário/consumidor/contratante.

5) E se o locador optar pela resolução do contrato, haverá multas contratuais e perdas e danos ?

Em relação a resolução do contrato sem perdas e danos (indenização, multas contratuais e etc) é fato controvertido na jurisprudência, pois o STJ tem posicionamento que crises econômicas não são aptas a justificar o inadimplemento da obrigação e a exclusão de perdas e danos (REsp 779.798/DF, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi de 25 de setembro de 2006)

Logo a justificativa para a resolução (fim) do contrato não pode ser exclusivamente de crise econômica que a pessoa física ou jurídica passa. Segundo foi analisado a justificativa para impedir a assunção de multas e indenizações pelo inadimplemento devem ser a demonstração de caso fortuito/força maior.

Pois a aplicação de multas e indenizações pelo inadimplemento exige ,em regra, a existência de dolo do contratante em rescindir total ou parcialmente o contrato, descumprindo uma das cláusulas contratuais. O ato emanado pelas Prefeituras, Governadores e pelo Presidente são a prova que o inadimplemento se deu por culpa exclusiva de terceiro (autoridade pública), em razão de atos de Estado. Logo, totalmente possível a discussão sobre a inaplicabilidade de multas contratuais em relação ao atraso no pagamento da obrigação (ou aluguel) ou até mesmo da rescisão.

6) Conclusão

Está em tramitação o Projeto de Lei nº 1179, de 2020, que pretende estabelecer um regime de emergencial e transitório das relações jurídicas de direito privado, ele pode mudar muitas coisas.

Os Tribunais ainda se manifestaram sobre a eficácia e extensão dos danos advindos de atos emanados pelo Estado.

Preliminarmente podemos concluir que, amparado nas três teorias, é possível que se discuta os valores das prestações contratuais e também acessórias (Condomínio, IPTU e similares), principalmente de estabelecimentos que tenham sido fechados pelo poder público, ou prejudicados por atos emanados por estes. Não impedindo, que posteriormente, o prejudicado requeira indenização contra o Estado.

Obrigado pela atenção, comente e participe

Mais informações: @Facilitar_direito

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