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27 de Maio de 2020

Impactos contratuais do Coronavírus (Parte 1)

Como ficam os contratos e locações ? Posso pedir reajuste no aluguel ou no contrato ? Posso abaixar meu aluguel ? O que posso alegar ?

Estevao Grill Pontone, Estudante de Direito
Publicado por Estevao Grill Pontone
há 2 meses

Este artigo responderá as 3 primeiras perguntas: 1) Existe obrigatoriedade de um dos contratantes diminuir as prestações devido ao COVID-19? 2) Em quais hipóteses é possível o reajuste ? 3) Nas Relações Locatícias poderiam ser aplicadas estas teorias citadas acima ?

No próximo artigo, já disponível, veremos as seguintes perguntas: 4) Qual é o entendimento dos Tribunais estas teorias ? 4.1 Para os que possuem mais de três anos de contrato; 4.2 Para aqueles que possuem menos de três anos de contrato 5) E se o locador optar pela resolução do contrato, haverá multas contratuais e perdas e danos ? 6) Conclusão.

1) Existe obrigatoriedade de um dos contratantes diminuir as prestações devido ao COVID-19?

R: Unilateralmente, o contratante não poderia reduzir o valor das prestações. Contudo, a Lei garante que ele possa discutir, amigavelmente ou judicialmente, a quantia das prestações, quando houver elemento imprevisível que não teve culpa ou não poderia imaginar. Este é o caso da pandemia do COVID-19.

Vejamos as teorias e possibilidades para discussão dos valores das cláusulas contratuais locatícias ou não.

2) Em quais hipóteses é possível o reajuste ?

Há três teorias em que o devedor (locador ou contratante) poderia eximir-se totalmente ou parcialmente da obrigação:

· Teoria da Imprevisão ou Onerosidade Excessiva

· Teoria da deterioração das faculdades do bem locado, sem culpa do locatário

· Teoria do Caso Fortuito e Força Maior

2.1 Teoria da Imprevisão ou Onerosidade Excessiva

O Código Civil dispõe da seguinte forma:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva

A Teoria aqui adotada é chamada de Onerosidade Excessiva, positivada em nosso ornamento pela Teoria da Imprevisão. Ela se dá quando por fatos extraordinários e imprevisíveis a prestação para uma das partes se torna inexequível, em outras palavras, difícil, praticamente impossível de ser cumprida.

Inicialmente esta teoria era utilizada para grandes safras que sofriam ataques de pestes anômalas e tinham suas produções reduzidas em virtude disto, mais recentemente, foi utilizada, ainda na vigência do Código Civil de 1916, nas décadas de 70-90, quando havia alta variação inflacionária, o que tornava certas prestações impossíveis de serem cumpridas.

Para esta Teoria adotada pelo Código Civil surgiriam duas faculdades ao contratante: 1) Resolver o contrato, sem perdas e danos; 2) Modificar suas cláusulas para que recomponha o equilíbrio da relação.

Esta é a teoria mais difícil de ser demonstrada, pois a Jurisprudência exige (como veremos no próximo tópico) a demonstração de mudanças supervenientes das circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio. Esta demonstração será o elemento que mais pesará para aplicabilidade ao caso concreto.

O Contratante deverá utilizar de balancetes contábeis, notícias, decretos do poder executivo e demais provas, a fim de isentar-se de culpa por fato imprevisível e extraordinário, provando que tais acontecimentos não eram inerentes e previstos ao risco da atividade empresarial ou do imóvel locado.

2.2 Teoria da deterioração das faculdades do bem locado, sem culpa do locatário

Outra Teoria também adotada pelo Código Civil é a aplicação da deterioração das faculdades do bem locado, conforme dispõe:

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Isto porque o Locatário quando aluga o bem dispõe das faculdades de uso e gozo do bem locado, e diante de fato superveniente, que não possui culpa, é impedido pelo poder público (por meio do isolamento social e proibição de abertura de estabelecimento) de usar e dispor desta propriedade.

Nesta perspectiva, taxas condominiais e impostos sobre a propriedade (IPTU) poderiam ser discutidos judicialmente, pois o uso das faculdades do bem foram impedidas de serem utilizadas por culpa exclusiva de terceiro. O Contratante tinha o interesse de utilizá-las, mas foi impedido pelo ente estatal que proibiu a abertura do empreendimento. O contrato poderá sofrer redução proporcional ou ser resolvido (findado).

Para aplicabilidade desta teoria o contratante ou locatário deverá demonstrar a total inutilização do bem. Por isto se o bem utilizado teve uma diminuição na demanda (com entregas, por exemplo, apenas em delivery) não será possível a aplicação da teoria, uma vez que ela exige a deterioração da coisa, impedindo totalmente a utilização das faculdades (usar e gozar) do bem.

2.3 Teoria do Caso Fortuito e Força Maior

O Caso Fortuito é muito semelhante à teoria da imprevisibilidade. O Caso Fortuito é todo acontecimento que é imprevisível e inevitável, como é o caso de fenômenos da natureza, ex: Terremotos, Raios, inundação, pandemias e simulares.

A Força Maior são acontecimentos relacionados a fatores externos, que poderiam ser previstos, mas não poderiam ser impedidos, podem ser oriundos de ordem de autoridade (fato de governo – “príncipe”), fenômenos naturais (Terremotos, inundações e etc) ou ocorrências políticas (guerras, revoluções, convulsões sociais e etc).

Nem todo acontecimento fortuito ou de força maior acarretará a resolução do contrato, mas caso aconteça, o devedor (contratante) não responderá pelos prejuízos dele resultante:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. (Código Civil)

É importante ressaltar, que para que o devedor não responda pelos prejuízos deve estar em dia com as obrigações, pois caso esteja em mora (atraso) com a prestação, responderá pelos prejuízos ocasionados por caso fortuito e força maior:

Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada. (Código Civi)

Esta é a teoria que tem o caminho mais fácil de ser comprovada, haja vista que os atos emanados por autoridades públicas (prefeitos, governadores e presidente) serviriam como prova judicial da existência de fato de força maior que impediu a abertura de comércios e estabelecimentos, afastando multas contratuais pelo atraso dos alugueis ou pela rescisão do contrato.

A aplicabilidade desta teoria para Shopping”s Centers, Construtoras, Locações não residenciais (com ou sem fins lucrativos) seria mais fácil, pois os atos emanados por autoridades públicas proibiram total ou parcialmente o funcionamento de seus estabelecimentos, o que possibilitaria a suspensão total ou parcial da cobrança de alugueis, com base nesta teoria.

3) Nas Relações Locatícias poderiam ser aplicadas estas teorias citadas acima ?

Sim, nas relações locatícias haveria também a aplicação destas teorias, pelos seguintes motivos: Os Art. 18 e 19 são expressos sobre a possibilidade de ajustar o valor do aluguel ao preço do mercado, amigavelmente ou judicialmente, e o Art. 79 dispõe que em casos omissos observar-se-á o Código Civil, este adota diversas teorias para equilibrar o valor contratado ao preço de mercado.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil. (Lei 8245/91)

Portanto, poderia aplicar-se as teorias doCódigo Civill, acima expostas, para que amigavelmente ou judicialmente, fosse suspenso ou reduzido o valor dos alugueis por certo espaço de tempo.

No próximo artigo responderemos mais 3 questões: 4) Qual é o entendimento dos Tribunais estas teorias ? 4.1 Para os que possuem mais de três anos de contrato; 4.2 Para aqueles que possuem menos de três anos de contrato 5) E se o locador optar pela resolução do contrato, haverá multas contratuais e perdas e danos ? 6) Conclusão.

Clique aqui para ter acesso ao próximo artigo.

Mais informações: @Facilitar_direito

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